Что такое эскроу счет?

Эскроу счета в долевом строительстве

Условия и порядок ведения подобных счетов при долевом строительстве обозначен в законе №214-ФЗ. Порядок расчетов выглядит следующим образом:

1. Покупатель решает приобрести первичное жилье в новом еще недостроенном доме.
2. После заключения договора долевого участия, дольщик оплачивает всю сумму согласно договору.
3. Денежные средства вносятся в банк на специальный счет, он не передает их застройщику.
4. Средства на данном счете блокируются, причем как для застройщика, так и для дольщика на период, пока не завершится строительство, и не будет введен в эксплуатацию дом.

Только после выполнения всех условий договора, банк предоставит право доступа застройщику к счету эскроу. В случае если со стороны застройщика требования договора не будут выполнены по ряду причин, обанкротился или заморозил строительство, то деньги со счета возвращаются покупателю.

Счета эскроу с позиции строительной компании

С учетом того, что застройщик не получит средства дольщиков до момента сдачи дома в эксплуатацию, а средства необходимы для строительства дома, их в кредит как раз и предоставит тот банк, в котором будет открыт эскроу счет. Это удорожает стоимость строительства, но зато исключит частые случаи с обманутыми дольщиками. Положительная сторона в том, что проектное финансирование застройки довольно стабильно и постоянно, тогда как деньги дольщиков поступают только от проданных квартир в соответствии с ситуацией на рынке и спросом на недвижимость.

Многие крупные застройщики давно используют проектное финансирование, тем более что законодательство позволяет в таком случае не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по договорам долевого участия.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика такой вариант более надежный и привлекательный, потому что средства, вложенные на приобретение недвижимости, защищены и застрахованы, а проверять надежность застройщика теперь нет необходимости. И даже в случае, если дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию, то каждый сможет забрать назад все денежные средства, причем даже с небольшим процентом, начисленным за пользованием деньгами банком. Но есть некоторые нюансы, которые должен знать дольщик:

Агентство по страхованию вкладов уполномочено страховать денежные средства, учтенные на счетах эскроу, в соответствии с договором долевого участия в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). Если сумма квартиры или нескольких квартир превышает 10 млн руб., то покупатель несет риски в связи с возможным банкротством банка

Поэтому необходимо учитывать надежность самого банка, где открывается счет эскроу.
Необходимо знать, что по исполнительным листам соответствующих органов возможно взыскание со счетов эскроу за другие долги дольщика, и если принудительно со счета будут списаны средства в счет погашения таких долгов, то со стороны дольщика обязательства будут не исполнены и квартиру он не получит.
Необходимо обращать внимание, что в договоре долевого участия обязательно должно быть прописано, что расчеты ведутся посредством перечисления денег на счет эскроу. Строго указана сумма договора, сроки депонирования и основания для прекращения действия договора (п.3, ст.15.4, ФЗ-214)

Срок депонирования указывается на 6 месяцев больше, чем указан застройщиком для передачи квартиры дольщику для того, чтобы в случае непредвиденных ситуаций в строительстве у застройщика было время все исправить.

Согласно пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214 со счета эскроу дольщик может забрать денежные средства в следующих случаях:

Опрос: довольны ли Вы качеством услуг предоставляемых Сбербанком в целом?

ДаНет

• если по условиям договора закончился срок депонирования;
• при расторжении договора долевого участия (в судебном порядке или по соглашению сторон);
• при одностороннем отказе застройщика при невозможности завершить строительство, или дольщика (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

Эскроу-счет для юридических лиц

Счетами эскроу могут пользоваться и ФЛ, и ЮЛ. Участниками сделки могут быть лица с разными статусами. К примеру, допускается открывать счет между организацией и ФЛ.

Правила эскроу практически не меняются в зависимости от того, кто открывает счет. Однако если делает это ФЛ, присутствуют некоторые особенности. В частности, только средства ФЛ, размещенные для осуществления сделок с недвижимостью, подлежат страхованию. Основание – пункт 1 статьи 12.1 ФЗ №177 «О страховании» от 23 декабря 2003 года.

Если же счет открыт ЮЛ, никаких страховых гарантий не предоставляется. Однако предприниматель может застраховать средства самостоятельно.

Договор эскроу: для чего и как его заключать

Договор счета эскроу заключается между тремя сторонами: в нем закрепляется схема, при которой покупатель передает деньги не продавцу, а эскроу-агенту (банку). Продавец для получения этих денег из банка обязуется выполнить определенные действия. Такая схема удобна для всех трех сторон договора. Продавец и покупатель получают уверенность в том, что либо сделка будет выполнена, либо они останутся «при своих». В договоре указывается право покупателя получить свои деньги назад, если условия не выполнены. Продавцу, в свою очередь, гарантируется получение средств при полном выполнении требований договора. Банк гарантированно получает вознаграждение за свои услуги. Единственным риском в договоре эскроу остается банкротство банка, однако физические лица защищены от этой неприятности в пределах 10 миллионов рублей.

Особенности договора эскроу

• в договоре указываются все участники сделки, и каждый из них имеет равные права в определении условий договора;
• деньги помещаются на обособленный счет, указываемый в договоре; ни продавец, ни покупатель, ни эскроу-агент не вправе пользоваться этими средствами до исполнения условий договора;
• на договор распространяются все требования к гражданско-правовым договорам. Он может быть изменен по инициативе сторон (всех трех), по решению суда или ввиду изменившихся существенных обстоятельств (форс-мажор, банкротство банка, закрытие юрлица, смерть физлица-участника договора и т.д.);

Структура договора эскроу

Раз и навсегда утвержденной структуры у такого договора нет. Каким именно будет документ, зависит от сделки и договоренности сторон. По общему правилу, договор счета эскроу составляется по тому же принципу, что и любой договор открытия счета. В него входят:

• наименование всех сторон договора
• предмет договора (открытие банком счета эскроу для депонента)
• права и обязанности сторон
• ответственность сторон
• срок действия договора
• другие положения (при необходимости)
• реквизиты сторон
• подписи сторон

Что такое эскроу-счет простыми словами

Эскроу-счет (escrow account в переве с англ.  целевой депозитный счет) – это банковский счет, на котором хранятся денежные средства одной стороны сделки до тех пор, пока вторая сторона не выполнит свои обязательства, после чего содержимое счета передается ей. На примере долевого строительства: застройщик не получит внесеннные на эскроу-счет деньги покупателей квартиры до тех пор, пока дом не будет принят в эксплуатацию.

В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны:

1. Депонент – юридическое или физическое лицо, открывшее счет и положившее на него деньги. Проще говоря – покупатель.
2. Бенефициар – лицо, которому будут перечислены деньги, когда условия договора будут выполнены. Продавец товара или услуги.
3. Эскроу-агент – банк, в котором открыт счет эскроу.

Гарантом сделки выступает банк, он контролирует этапы сделки и определяет, выполнены требования договора между покупателем и продавцом, или нет. А вот сами правила сделки прописывают стороны. Именно они решают, при каком именно условии продавцу будут выданы деньги с эскроу-счета.

По форме счет эскроу напоминает банковскую ячейку или аккредитив, но есть и серьезные отличия от этих инструментов – о них мы поговорим в соответствующей главе.

Сфера применения эскроу-счета

Блокировка выплат до момента исполнения договора применяется в тех сферах, где от заключения сделки до передачи товара покупателю проходит какой-либо период времени и есть риск, что продавец не передаст товар, если получит деньги вперед, либо товар будет не с теми характеристиками, которые требуются покупателю. Это следующие сферы:

• Долевое строительство;
• Купля-продажа недвижимости;
• Купля-продажа ценных бумаг;
• Операции с товарными знаками;
• Операции с изобретениями, моделями, промышленными образцами;
• Операции с объектами интеллектуальной деятельности.

Пример

Продавец и покупатель квартиры договорились, что деньги за объект будут переданы сразу после подписания договора купли-продажи. Договор подписали, продавец взял деньги, но пока ехал регистрировать переход права собственности в Росреестр, попал в аварию и погиб. Квартира перешла к его наследникам, деньги покупателя исчезли. Покупателю придется доказывать факт совершения сделки, обращаться в полицию для поиска денег и т.д. Обратный пример: стороны договорились, что покупатель заплатит за приобретение квартиры только после регистрации сделки в Росреестре. Сделка зарегистрирована, право собственности на квартиру перешло к покупателю, а он заявил, что деньги давно уже отдал продавцу и больше ничего платить не будет. Продавцу придется доказывать, что он ничего не получал от покупателя. Обеих неприятных ситуаций можно избежать, если деньги внесены покупателем на счет эскроу. Тогда продавец получит их только после предоставления документа из Росреестра или выписки из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). В любом другом случае средства вернутся назад покупателю. Но и забрать их по собственному желанию покупатель не сможет, банк ему не позволит это сделать, пока продавец не подтвердит отказ от сделки. 

По каким законам банки используют счета эскроу

Порядок работы с эскроу-счетами закреплен в параграфе 3 главы 45 Гражданского кодекса РФ. В нынешнем виде эти законодательные новации действуют с ноября 2017 года – именно тогда и началось в РФ активное использование операций со счетами эскроу. Основная сфера применения таких счетов – долевое строительство. Здесь операции блокировки средств до выполнения условий договора определяются Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 (статья 15.4, внесена в закон в июле 2018 года).

Как купить квартиру с помощью эскроу-счета

Итак, мы с вами разобрались, что такое эскроу-счет для покупки жилья. Давайте теперь разберемся, как производится использование эскроу-счетов на практике.

Допустим, вы – дольщик, у которого есть некая сумма для покупки квартиры. Вы нашли выгодное предложение от застройщика, который за 4 года обещает построить дом. Цена ниже рынка на 25%, так как квартира только на стадии котлована.

Давайте на примере разберемся, как работает эскроу-счет:

1. Вы обращаетесь к застройщику и выбираете квартиру. Согласовываете все моменты и заключаете договор долевого участия (ДДУ).
2. Вместе с застройщиком идете в банк, который «ведет» этого девелопера. Заключаете трехсторонний договор на открытие эскроу-счета с застройщиком и банком. Теперь вы считаетесь депонентом, банк – эскроу-агентом, а застройщик – бенефициаром.
3. Затем договор заверяется у нотариуса. Это еще одна дополнительная защитная мера, возможно, излишняя. Но таково требование законодательства.
4. Вы переводите деньги на эскроу-счет по предоставленным реквизитам. Осталось только дождаться завершения строительства.
5. Как только стройка закончится, застройщик предложит вам заключить договор купли-продажи. Этот договор регистрируете через МФЦ и становитесь полноправным владельцем недвижимости. Застройщик и банк с деньгами разбираются сами.

Таким образом, приобретение квартиры по эскроу-счету фактически ничем не отличается от покупки по прежней схеме, когда деньги переводились на счет застройщика. Добавился только банк в качестве посредника.

Если вы берете жилье в ипотеку, то банк переводит деньги на эскроу-счет самостоятельно. Схема покупки в ипотеку через эскроу ничем не отличается от стандартной. Только в банке вы подпишите еще один договор, помимо трехстороннего – на ипотеку.

Escrow FAQs

What Is Escrow on a House?

Escrow for buying a home is an account (escrow account) where money from the potential homebuyer is deposited. Required escrow is generally 1% to 2% of the asking price for a home. The money is required to ensure the buyer is seriously considering the home and has the funds to make the purchase. In return, the seller will usually take the market off the market and allow the potential buyer access to the home for inspections.

How Does an Escrow Work?

Escrow required by lenders for a mortgage involves monthly payments for property taxes and homeowners insurance. If escrow is required by the lender (or requested by the borrower) the mortgage payment will include principal and interest for the loan, as well as allocated amounts for property taxes and homeowners insurance. The lender will collect these amounts for taxes and insurance monthly and keep them in the escrow account, and then, when the annual bills come due, make the appropriate payments.

How Long Do You Pay Escrow?

Escrow for mortgages can last for the length of the loan. Sometimes lenders do not require that escrow be set up. Lenders have different requirements for removing escrow, however. If you’re required to initially set up an escrow account, many lenders will entertain a written request to end escrow after you’ve made 12 on-time mortgage payments, and your loan-to-value must generally be 80% or lower.

Is Escrow Good or Bad?

Escrow is generally considered good, as it protects the buyer and seller of a transaction. As well, escrow as part of mortgage payments is generally good for the lender and helps the buyer by ensuring property taxes and homeowners insurance are paid on time.

What Is an Escrow Disbursement?

An escrow disbursement is a payment out of an escrow account, usually by the lender on behalf of a borrower to cover property taxes and homeowners insurance.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

• при финансировании проекта;
• для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
• при покупке ценных бумаг;
• при выполнении присоединения организации;
• иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон

Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения. Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е

лицу, открывшему эскроу-счет.
Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Договор счета эскроу

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

В статье 860.7 ГК четко указано, что миссию эскроу-агента по упомянутому договору вправе брать на себя банк. Этим обусловлено кардинальное отличие использования таких счетов в России от иностранных государств, где роль агентов эскроу помимо банков берут нотариусы, юридические компании, специализированные фирмы и др.

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

• нотариусы;
• юридические лица — без уточнения, какие именно.

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Суть договора эскроу:

1. счет эскроу открывает банк, оказывающий такую услугу и берущий на себя обязанности агента, минимизируя риски обеих прочих сторон соглашения — бенефициара, или получателя денег (продавца) и депонента, т. е. плательщика (покупателя);
2. депонент перечисляет на этот счет денежную сумму, прописанную в трехстороннем договоре;
3. перечисленную сумму банк эскроу-агент блокирует на неопределенный срок до абсолютного выполнения продавцом своих обязательств перед покупателем;
4. снимать деньги со счета до выполнения этих обязательств не вправе ни получатель, ни плательщик. Также не допускается использование денег владельцем на какие бы то ни было цели, кроме расчета с продавцом;
5. банк не вправе списывать комиссии и прочие платежи за обслуживание счета. Агент получает исключительно вознаграждение, предусмотренное трехсторонним соглашением, которое уплачивается иным способом. Вознаграждение может выплачиваться только депонентом либо бенефициаром;
6. не допускается перечисление депонентом средств в большем размере, чем прописанный в договоре;
7. если получатель денег так и не выполнит взятых обязательств до истечения срока действия договора, средства возвращаются владельцу счета.

Эксперты нередко отмечают, что счет эскроу — это разновидность номинального счета. Но номинальные счета часто используются в целях опекунства для содержания лиц с ограниченной или полной недееспособностью. Следовательно, есть разница — перечислять деньги, чтобы выполнить условия договора или сделать это, когда эти условия уже выполнены. Графически описанную схему можно представить следующим образом:

Ответы на вопросы читателей

Термин «эскроу» пришел в русский язык из английского (escrow – «условный», в бизнес-терминологии – «условное депонирование»). Означает внесение денег на хранение для третьего лица с предоставлением ему доступа только при выполнении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «эскрОу».

Эскроу-счета для дольщиков застройщик может открыть только в том банке, который предоставит кредит на строительство. Соответственно, строительная компания будет гарантированно располагать необходимыми для возведения дома средствами. Да, они недешевые, но застройщик уже не так зависит от продаж квартир, может выстраивать более долгосрочную маркетинговую кампанию таких продаж.

Обязательное использование эскроу-счета в долевом строительстве введено с 1 июля 2019 года. Таким образом государство защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков и от рыночных рисков в процессе строительства. Эскроу-счет по закону о долевом строительстве – это обособленный счет, на который покупатель вносит деньги за недвижимость, а продавец получает к ним доступ только после сдачи дома в эксплуатацию. Гарантом сделки является банк. При этом деньги на счету блокированы и для покупателя – он не может их забрать, не расторгнув договор долевого участия. Эскроу-счет в данном случае – инструмент, обеспечивающий выполнение сторонами договора их обязательств.

В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны: продавец, покупатель и банк, гарантирующий выполнение условий сделки. Этот банк и является эскроу-агентом. Формально он не имеет собственного интереса в сделке, его услуги оплачиваются не из средств, внесенных на счет эскроу. В то же время объективно банк – главный выгодоприобретатель новой системы. Он получает в свое распоряжение бесплатные деньги дольщиков (на них не начисляются проценты), берет плату с застройщика за использование счета эскроу, а также получает с застройщика проценты за пользование кредитом, выданным под залог средств, размещенных на счету эскроу.

Нет, для открытия эскроу-счета обязательно личное присутствие в банке.

Закон №214-ФЗ позволяет работать без использования эскроу-счетов тем застройщикам, которые начали возводить объекты до начала действия поправок в закон о долевом строительстве (до 1.07.2019). Правда, при этом здание должно быть построено минимум на одну треть, а с дольщиков собрано как минимум 10% необходимых средств. Некоторые застройщики пользуются этой нормой и «продают» еще не построенные квартиры аффилированным компаниям, чтобы набрать те самые 10% средств. Затем квартиры переоформляются на новых покупателей по переуступке прав. Такая схема незаконна, но для ее выявления необходима проверка по инициативе прокуратуры. Понятно, что без конкретного сигнала от кого-либо из участников сделки прокуратура работать по объекту не будет. А участникам сигнализировать невыгодно, поскольку использование эскроу-счета вызывает удорожание квадратных метров.

Если же речь идет о продаже недвижимости либо других товаров и услуг, то использование счета эскроу – дело добровольное.

Использование счета эскроу приводит к повышению цены на квартиру, поскольку застройщику нужно компенсировать банковские проценты за пользование кредитом на строительство, а также процент за пользование собственно счетом эскроу.

Эскроу-сервисы используются в интернет-торговле, это цифровой аналог банковских эскроу-счетов. Существуют специальные сервисы, которые принимают от покупателя деньги на хранение и выдают продавцу только после получения покупателем товара. Например, на Западе сервис escrow.com защищает от мошенничества при сделках, совершаемых на сайтах типа eBay или FedEx. В России применяются такие эскроу-сервисы как CashPass или SafeCrow. Собственные и партнерские эскроу-сервисы используются на сайтах бесплатных объявлений – Авито и др.

С формальной точки зрения ни сам процесс открытия счета эскроу для юрлица, ни формат его обслуживания ничем не отличаются от аналогичных действий для физических лиц. Есть лишь один нюанс: организации не подпадают под действие закона о страховании вкладов. Так что в случае банкротства банка, где открыт счет эскроу, страховое возмещение юрлицу выплачено не будет. Однако организация может застраховать свои деньги самостоятельно в любой страховой компании.

Достоинства и недостатки

Применение эскроу даёт такие плюсы:

• Стороны самостоятельно решают, что для банка будет доказательством совершения сделки. Для этого в договоре указывают комплект документов, которые необходимо применить. Например, при продаже квартиры это может быть акт приёма передачи или выписка из Единого реестра прав собственности на недвижимость. Конечно, в данном случае разумно будет выбрать второй вариант.
• При использовании рассматриваемого способа обе стороны получают защиту от мошенничества. Оплата произойдёт только в том случае, если обе стороны полностью выполнят свои обязательства.
• Каждая из сторон может отказаться от выполнения сделки, не доводя её до завершения.
• Использование эскроу в долевом строительстве позволяет эффективно защитить права дольщиков. Применение такого способа расчётов предусмотрено федеральным законом.
• Даже в случае, если субъекты имеют задолженности по алиментам и штрафам, с этого счёта деньги судебным приставам изъять нельзя.

Однако при использовании эскроу имеются существенные минусы:

• Не все банки имеют право оказывать такие услуги.
• В течение некоторого времени внесённая сумма является заблокированной.
• Деньги, которые переведены на это счёт не приносят прибыли ни одной из сторон. На них банк проценты не начисляет.
• Использование услуги предоставления эскроу не является бесплатным. За открытие счёта обычно требуется заплатить комиссионные в размере 0,7-1,0%.

Несмотря на имеющиеся недостатки такой способ активно применяется в различных видах сделок.

Что такое счета ЭСКРОУ?

С анг. escrow переводится, как «условное депонирование», это достаточно универсальный и надежный инструмент, позволяющий повысить уверенность всех сторон сделки в получении результата, на который они рассчитывали. Со стороны продавца – на получение средств в полном объеме, со стороны покупателя – на предоставление товара с соблюдением всех условий.

Отношения с применением счета эскроу можно описать следующим образом:

• обязательно присутствует третье лицо – эскроу-агент (банк), у которого будут находиться финансовые средства и блокироваться. Ни покупатель, ни продавец не смогут ими воспользоваться до определенного договором момента;
• кредитор сможет получить свои деньги только при наступлении обстоятельств, указанных в соглашении любым удобным ему способом;
• поскольку здесь идет речь о трехсторонних отношениях, договор заключается в трех экземплярах;
• и покупатель и продавец вправе контролировать средства на счете эскроу путем запроса справки в банке, в котором он открыт;
• существует возможность указать в договоре обязательство банка основательно проверить наступление оснований, по которым средства могут быть переведены покупателю. Тогда банк вправе более тщательно анализировать представленные сторонами документы прежде, чем принять решение.

Сторонами по договору счета эскроу могут выступать физические и юридические лица. Используется следующая терминология:

• депонент — владелец счета, по договору сделки должник (покупатель);
• эскроу-агент – банк, в котором открыт счет;
• бенефициар – кредитор (продавец).

Важно отметить отличия между аккредитивом и счетом эскроу:

• эскроу-счет открывается на основании трехстороннего договора, в случае аккредитива заключается двустороннее соглашение;
• средства с аккредитива переводятся банком на основании представленных по перечню документов, счет эскроу разблокируется при наступлении обстоятельств, которые будут указаны, как основание для исполнения банком обязательств;
• управление и использование счета эскроу более гибко и удобно.