Биржевые фонды недвижимости как ставка на восстановление американских reit

Где узнать список REIT

Чтобы узнать список REIT на Санкт-Петербургской бирже, приходите на бесплатный интенсив по REIT. Но это далеко не полный список: выбор активов у зарубежных брокеров — в пять раз больше.

Что касается принципов работы с REIT, мы отдельно оцениваем каждый фонд и выбираем по нему стратегию. Все зависит от его характеристик, показателей и целей инвестора. На наших каналах мы регулярно публикуем и обновляем аналитику по фондам REIT.

Подписчики Территории инвестирования имеют доступ к этой информации в отдельном чате. Там можно узнать все — факторы роста, фундаментальные факторы, показатели кредитной нагрузки, за счет чего компания живет и развивается, ее политика по уплате дивидендов. Вся эта информация есть по 200 фондам, которыми мы интересуемся.

Получился удобный сервис, который может сэкономить новичку порядка 98% времени на самостоятельный поиск нужной информации. И это не теория, а практика, поскольку в наши портфели вложены реальные деньги, и мы не намерены их терять. Наша компания не ставит на конкретный фонд — мы выбираем портфельную стратегию и держим портфель, включающий десятки разных фондов зарубежной недвижимости, больших и маленьких, работающих в разных нишах. Такая диверсификация позволяет свести риски к минимуму.

Но кроме конкретных названий фондов, мы предлагаем подписчикам обучение

Инвестору важно не просто следовать рекомендациям, а понимать основы и иметь четкое видение своих действий в разных рыночных ситуациях

Дисклеймер: статья не является финансовой рекомендацией или руководством к действию.

Автор статьи: Андрей Меркулов

Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.

Автор 6 книг о бизнесе, действующий член AMA (американской ассоциации маркетинга, www.marketingpower.com), организатор бизнес-конференций.

Risks of Non-Traded REITs

Non-traded REITs or non-exchange traded REITs do not trade on a stock exchange, which opens up investors to special risks.

Share Value

Non-traded REITs are not publicly traded, which means investors are unable to perform research on their investment. As a result, it’s difficult to determine the REIT’s value. Some non-traded REITs will reveal all assets and value after 18 months of its offering, but that’s still not comforting.

Lack of Liquidity

Non-traded REITs are also illiquid, which means there may not be buyers or sellers in the market available when an investor wants to transact. In many cases, non-traded REITs can’t be sold for a minimum of seven years. However, some allow investors to retrieve a portion of the investment after one year, but there’s typically a fee.

Distributions

Non-traded REITs need to pool money to buy and manage properties, which locks in investor money. But there can also be a darker side to this pooled money. That darker side pertains to sometimes paying out dividends from other investors’ money—as opposed to income that has been generated by a property. This process limits cash flow for the REIT and diminishes the value of shares.

Fees

Another con for non-traded REITs is upfront fees. Most charge an upfront fee between 9% and 10%—and sometimes as high as 15%. There are cases where non-traded REITs have good management and excellent properties, leading to stellar returns, but this is also the case with publicly traded REITs.

Non-traded REITs can also have external manager fees. If a non-traded REIT is paying an external manager, that expense reduces investor returns. If you choose to invest in a non-traded REIT, it’s imperative to ask management all necessary questions related to the above risks. The more transparency, the better.

Как купить акции REIT на Санкт-Петербургской бирже?

Рассмотрим самый простой вариант для российских инвесторов, где купить REIT. Для покупки на СПб бирже требуется только брокерский счет. Брокерский счет можно открыть у любого брокера, все они имеют доступ на Санкт-Петербургскую биржу — например, у Тинькофф. Условия работы и комиссия брокеров различаются незначительно. Кроме прямых инвестиций, можно купить ETF на REIT на СПб бирже. 

Затем необходимо завести деньги на счет, выбрать фонд для покупки из списка REIT на Санкт-Петербургской бирже и создать заявку. При наличии брокерского счета покупка осуществляется в несколько кликов. Процедура продажи аналогична, только создается заявка на продажу.

Смотрите видео, почему REIT это идеальный инструмент для людей с небольшими суммами инвестиций.

Изучение дивидендной доходности 

При выборе актива необходимо учесть ряд моментов: несмотря на высокую доходность и надежность, такие инвестиции не являются абсолютно безрисковыми. 

Одним из ключевых моментов является размер дивидендной доходности. 

Выплаты дивидендов чаще всего проводят ежеквартально, но некоторые компании платят дивиденды раз в месяц. По законодательству США, REIR должны направлять 90% своего дохода на выплату дивидендов, поэтому размер доходности компаний выше, чем выплаты по американским компаниям из списка (размер дивидендов по акциям редко превышает 3-4%).

Лучшие REIT на СПб бирже по размеру доходности из списка S&P:

При выборе компании для инвестиций не стоит оценивать только показатели доходности компаний, так как темпы роста доходности могут значительно отставать от темпов роста котировок акций компаний. Следовательно, при снижении показателей, акции будут терять в стоимости, и даже относительно высокие дивиденды не смогут это компенсировать. 

При выборе REIT нужно использовать комплексный подход к оценке компании. 

Динамика котировок

На графике представлена динамика котировок одного из фондов. 

Лучше закладывать долгосрочный горизонт инвестиций (20 лет и более) — в этом случае сложный процент позволит увеличить первоначальный капитал в несколько раз.

Анализируя текущие тенденции развития этого рынка, можно отметить, что 2020 год стал для многих REIT очень сложным. Немногие компании из этого сегмента не смогли удержаться на прежнем уровне, так как рынок недвижимости в США сильно пострадал от пандемии — даже с учетом того, что ставки по ипотеке на 30 лет находятся на уровне исторического минимума — 3%.

Однако рынок восстанавливается, и рано или поздно котировки тоже начнут расти. Многие рекомендуют покупать акции именно сейчас, когда они находятся на спаде.

Список лучших REIT на Санкт Петербургской бирже

Вот список лучших REIT фондов на Санкт-Петербургской бирже: 

1. Simon Property Group Inc. (дивиденды — 5%, средний таргет 0,85).
2. Realty Income Corp (дивиденды — 3,7%, средний таргет 1,01).
3. Equinix Inc. (дивиденды — 1,9%, средний таргет 0,99).

В этом рейтинге — компании из списка S&P 500, с капитализацией больше 20 млрд.$. При этом исключены компании с максимальными и минимальными значения мультипликаторов, отражающих рост и денежный поток компаний, и высоким средним уровнем доходности по отношению к средним показателям за последние 10 лет. Эти REIT можно приобрести на СПб бирже.

Плюсы и минусы ЗПИФн

Порог входа в ЗПИФн тоже невысок (хотя выше, чем при покупке акций REIT) — обычно стоимость пая начинается от десятков тысяч рублей и может доходить до нескольких миллионов. Но цена участия в любом случае ниже стоимости квартиры в Москве.

Плюс ЗПИФн — высокая надёжность. Деятельность подобных фондов строго контролируется государством. Деньгами вкладчиков распоряжается профессиональный участник фондового рынка, управляющая компания. В деятельности ЗПИФн также участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.

Купленная недвижимость по закону принадлежит пайщикам. Это значит, что даже если у фонда или управляющей компании возникнут проблемы, капитал не сгорит и не уйдёт в счёт оплаты долгов, а просто перейдёт под управление другой УК.

Деятельность фонда прозрачна: управляющая компания регулярно публикует отчёты, так что инвестор может следить за тем, как работают его деньги.Доходность, естественно, зависит от выбранного фонда: какие-то уходят в минус, а некоторые показывают 10-15% годовых.

По закону ЗПИФн должны вкладывать большую часть капитала фонда именно в недвижимость. И с этим на российском рынке связан довольно высокий риск: такие инвестиции подвержены валютным колебаниям, ведь стоимость квартир зависит от курса доллара или евро. Мы в «Реалист» придумали, как можно снизить риск: оставшуюся часть денег, которую фонд может вложить в облигации или депозиты, мы планируем вкладывать во фьючерсы на доллар.

Из минусов можно назвать не слишком высокую ликвидность: из ЗПИФн сложно выйти досрочно, обычно капитал находится в фонде до окончания срока его действия (речь может идти и о десяти годах).Также пайщики могут столкнуться с плохим управлением: в лучшем случае капитал будет просто лежать и приносить минимальный доход (например, от аренды), в худшем — фонд уйдёт в минус. Нужно помнить, что со временем объекты недвижимости могут терять в цене, и если фонд просто приобрёл на весь капитал квартиры, которые к концу действия ЗПИФн упали в цене, пайщики вместо дохода получат убытки. Поэтому перед тем, как отнести в фонд свои деньги, нужно очень внимательно изучить всю информацию о ЗПИФн и самостоятельно оценить все риски.

Инвестиции в акции фонда недвижимости REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) — инвестиционный фонд недвижимости. Его основной заработок идёт от сдачи в аренду. Покупая акции фонда, инвестор покупает часть недвижимости.

Эти фонды котируются в виде акций на фондовой бирже. В нашей стране нету ни одного отечественного REIT, который бы торговался на бирже. Зато таких компаний много в США.

После листинга иностранных акций на Санкт-Петербургскую биржу в 2014 году, у российских инвесторов появилась возможность покупать REIT фонды наших брокеров. Фонды будут хранится у инвестора на обычном брокерском счёте.

Что входит в обязанности REIT:

• Сдача недвижимости в аренду;
• Мониторинг состояния;
• Приобретают новые объекты (чаще всего в кредит);
• Продают некачественные;

Инвестиционный фонд занимается управлением, исключая какие-либо действия со стороны акционеров.

2.1. Отсутствие крупных сумм для старта

Начать инвестировать в американскую недвижимость через REIT можно практически с любой суммы. Цены на акции фонда начинаются от 20$. Поэтому эти инвестиции доступны для рядовых инвесторов с небольшими стартовыми капиталами.

При этом можно купить несколько фондов, чтобы диверсифицировать риски отдельных компаний.

Ниже представлен список крупных Reit и описания чем он занимается (в скобочках указан тикер на бирже):

• Realty Income Corp (O). Самые разные объекты недвижимости;
• Simon Property Group Inc (SPG). В основном это крупные торговые молы;
• SL Green Realty Corp (SLG). Специализируется на объектах на Манхеттене;
• Medical Properties Trust Inc (MPW). Медицинские госпитали;
• Welltower Inc (WELL). Дома для престарелых;
• Federal Realty Investment Trust (FRT);

Купить эти и другие акции можно через брокеров. Рекомендую следующих (сам работаю через них):

У них минимальные комиссии за торговый оборот, бесплатные пополнения и снятия денег. Доступен полный перечень финансовых инструментов на бирже.

Подробные инструкции по покупке акций можно прочитать в статьях:

2.2. Дивидендная доходность REIT составляет 3-5% годовых

Средняя дивидендная доходность REIT лежит в районе 3-5% годовых в долларах. При этом инвестор ещё зарабатывает на курсовом росте акций около 2-10% годовых. Назвать сумму точнее сложно, поскольку рынок акций имеет высокую волатильность. В зависимости от точки входа и текущей цены прибыль может существенно отличаться для разных инвесторов.

Высокая дивидендная доходность получается из-за того, что минимум 90% чистой прибыли компании должно идти акционерам. Это законодательное требование к фондам.

Почти все крупные REIT являются дивидендными аристократами.

Примечание

Дивидендный аристократ — это компания стабильно выплачивающая дивиденды. Ежегодная выплата всегда увеличивается.

Некоторые REIT платят дивиденды каждый месяц. Например, O и SLG.

На дивиденды от REIT не распространяются льготы от справки W-8BEN, поэтому налог составляет 30% Это уменьшает дивидендную доходность почти на 1/3, но всё равно остаётся одной из самых высоких на всём фондовом рынке.

Налог на дивиденды по иностранным акциям;

2.3. Широкая диверсификация по объектам

Каждый фонд владеет большим количеством объектов (исчисляется сотнями и тысячами). У большинства компаний недвижимость располагаются в разных штатах, поэтому это создаёт дополнительную диверсификацию от рисков.

Вся недвижимость разом не может пострадать, если только не случится какого-то супер форс-мажора. Но тогда возможно и деньги будут никому не нужны. Поэтому инвесторы несут минимальные риски.

На внебиржевом рынке существуют ETF на REIT. ETF является фондом содержащим множество компаний REIT в каком-то соотношении. Обычно ЕТФ копирует фондовые индексы, в данном случае, возможно, копирование компаний с той же долей веса, что они входят в индекс.

2.4. Отсутствие каких-либо действий

REIT фонды дают полную свободу инвесторам в плане времени. Фактически, акционеры просто наслаждаются постоянными дивидендами и более ничего не делают.

Более профессиональные инвесторы могут иногда заглядывать в квартальные и годовые отчётности компаний из своих инвестиционных портфелей, но многие даже этого не делают.

2.5. Высокая ликвидность

Акции можно в любой момент продать/докупить на фондовой бирже по рыночной цене. Поэтому они относится к максимально ликвидным инструментам.

Например, если на рынке будет распродажа, то можно докупать акции. Когда на рынках эйфория, то стоит сокращать свою долю в акциях.

2.6. Защита от девальвации рубля

Деньги лежат в американской недвижимости, которая котируется в долларах. Значит, российскому инвестору не страшна девальвация рубля. Это тоже дополнительный плюс к надёжности.

Особенности индексного инвестирования в России

В статье я буду говорить, как правильно вложиться в индексные фонды российским инвесторам. В России доступны следующие инструменты: ETF, ПИФ и биржевой ПИФ (БПИФ).

ETF

ETF – индексный биржевой фонд, акции которого торгуются на бирже. В мире насчитывается таких уже более 7,5 тыс. штук, в России – только 16 на конец 2020 г.

Суть его в том, что инвестор покупает одну акцию ETF и становится владельцем доли компаний, которые входят в его состав. Индексный фонд следует за определенным индексом, растет и падает вместе с ним.

Полный список доступных на Московской бирже ETF можно посмотреть на официальном сайте биржи во вкладке Биржевые фонды. Но в нем также есть и другой инструмент – БПИФ. О нем мы поговорим отдельно. Основным провайдером ETF в России является компания FinEx. На ее долю приходится 14 из 16 фондов.

К сожалению, российский инвестор ограничен в инвестициях на международном рынке. Из-за санкций с нами отказались работать многие иностранные брокеры. А российские посредники дают доступ на зарубежные фондовые рынки только квалифицированным инвесторам или через своих “дочек” в офшорах.

Если у вас есть счет у зарубежного брокера или статус квала, то список иностранных ETF можно посмотреть на сайте etf.com. Выбор огромный. Еще одним преимуществом инвестирования на мировых рынках является низкая комиссия за управление ETF. У лидеров она составляет всего 0,03–0,09 %.

Инвестиционная компания United Traders работает с россиянами и дает доступ к зарубежным фондовым рынкам неквалифицированным инвесторам. Но это не брокерская организация, она не попадает под регулирование со стороны Центробанка и не имеет российской лицензии.

БПИФ

БПИФ (биржевой паевой индексный фонд) – инструмент, похожий на ETF. Он также торгуется на бирже, придуман в России для возврата денег инвесторов в ПИФы, которые утратили свою популярность из-за непрозрачности и низкой доходности. Но есть существенные отличия от ETF:

1. Имеет чисто российскую юрисдикцию. В качестве контролирующих организаций также российские компании, которые тесно связаны с управляющей компанией. Например, ВТБ СпецДеп и ВТБ Регистратор у БПИФов от УК ВТБ.
2. Не обязательно следует конкретному индексу. Например, стратегии “вечного портфеля” от УК Тинькофф в БПИФах TRUR, TUSD и TEUR. В их состав входят акции, облигации, денежные средства и золото.
3. Не платят налог с дивидендов, что является конкурентным преимуществом, потому что ETF платят.
4. Некоторые БПИФы не сами собирают портфель из активов, следуя индексу, а покупают уже готовый иностранный ETF. Например, VTBA включает в свой состав ETF iShares Core S&P 500. За эту работу УК берет комиссию.
5. Комиссии иногда, но не всегда, выше комиссий за управление ETF. Например, Московская биржа рассчитала средние расходы: по ETF – 0,77 %, по БПИФ – 0,9 %.

ПИФ

ПИФ – самый старый инструмент на российском рынке. Его главное отличие от рассмотренных выше состоит в том, что паи не продаются на бирже, а только в управляющих компаниях.

Есть много разных видов ПИФов, но нас интересуют индексные. Принцип их формирования такой же, как у ETF и БПИФов: управляющая компания за комиссионное вознаграждение включает в фонд активы, следуя за выбранным индексом. Инвесторы покупают паи в УК и зарабатывают на росте их стоимости.

Полный список ПИФов можно посмотреть на InvestFunds. Я выставила фильтры и получила всего 5 индексных.

Как получить дивидендные выплаты

Получению дивидендных выплат предшествуют некоторые события:

1. На совете директоров определяется размер выплат.
2. Акционеры утверждают размер вознаграждения.

После этого формируется список собственников акций на дату очередной выплаты. Это называется “дивидендной отсечкой”. Она необходима для фиксации состава, имеющего право на дивиденды, ведь ценные бумаги ежедневно торгуются на бирже, и их владельцы меняются каждый день. 

Дата  публикуется в СМИ, в интернете, на бирже. Вознаграждение делится на типы:

1. Промежуточные. Распределяются до окончания финансового года.
2. Финишные. Уплачиваются после окончания финансового года.

Дивиденды можно получить в двух формах:

1. Денежной. Получают в долларах.
2. Имущественной. Выплачивают ценными бумагами этой же компании.

По периодичности:

• раз в год;
• раз в квартал;
• раз в полгода;
• ежемесячные.

Дивидендные выплаты также классифицируются по регулярности:

1. С постоянной периодичностью, по графику.
2. Дополнительные.
3. При ликвидации компании. Средства от распродажи делятся между собственниками активов.

Как получить вознаграждение:

1. Управляющий зачисляет на ваш счет. Фонд сам вычитает налог. Сумма поступает на счет в течение нескольких недель
2. Другой способ — получение в отделении почты, банка. Налог оплачиваете самостоятельно.

Средства не поступят сразу же после даты отсечки. Обычный срок — 25 дней.

Список REIT фондов недвижимости

В стереотипах людей есть мнение, что инвестиции в коммерческую недвижимость начинаются с миллионов рублей. На самом деле любой частный трейдер на бирже может вложиться в эту нишу имея 1000 рублей. Как устроены фонды коммерческой недвижимости, какая особенность по налогообложению?! Ниже я расскажу Вам по специфики инвестированию в список акций REIT.

Что же такое акции из списка REIT (Real Estate Investment Trusts)? Инвестиционный фонд покупает помещения или строит самостоятельно под отели, рестораны, ритейл. После этого сдают арендаторам и получает стабильный прогнозируемый доход в валюте. Для того, чтобы получать новый поток денежных средств такой фонд делает эмиссию акций и на полученные деньги строит нове объекты А держатели акций получают часть дохода от арендаторов в виде дивидендов. Поэтому войти в рынок коммерческой недвижимости может практически любой частный инвестор с $10 в кармане.

Особенность налогообложения акций из списка REITs

Даже если форма W-8Ben у Вас подписана, то всё равно эмитент удержит налог 30%. Эта особенность определена законодательством США. Поэтому у начинающих инвесторов из России частно возникает вопрос при поступлении дивидендов на банковский счет или брокерский. Так как при наличии подписанной формы W8 клиенты сразу брокеру задают вопросы, почему налоговой льготы нет. Но брокерская компания здесь не виновата, эмитент сам удерживает налог и присылает в депозитарий брокера уже очищенный дивиденд.

Список фондов REIT

Для получения статуса РЕИТ организация должна соответствовать ряду условий. Одним из ключевых — не менее 75% выручки должна приносить недвижимость. Это могут быть сделки купли продажи или сдача в аренду. Также есть условия по минимальному количеству акционеров и размеру установчого капитала, но это уже лирика. И кстати не менее 90% всего дохода должно выплачиваться акционерам в виде дивидендов. Зачастую годовая доходность в валюте превышает 5%, поэтому эти фонды и акции так популярны. Именно за сверхдоходность и приходится жертвовать 30% удержания налога.

В настоящее время в 38 странах на законодательном уровне утверждена форма собственности REIT. Поэтому, правила и требования к компаниям одинаковы Просто большинство из них добавлены именно на американские биржи NYSE и и NASDAQ. В России неквалифицированные инвесторы могут купить акции таки компаний на Санкт-Петербургской бирже. Поэтому так многих желающих привлекают такие активы.

Да и наглядное сравнение предоставляет Bloomberg, где видно преимущество REIT по доходности. Правый бирюзовый столик выше всех других активов по совокупному размеру дивидендов из наиболее ликвидных бумаг.

График дивидендной доходности фондов РЕИТс

Купить ETF на фонд недвижимости

Помимо покупки ценных бумаг на бирже можно купить ETF фонд от провайдера. Выглядит это как покупка целой корзины данного сектора. Одной из наиболее интересных бумаг является ETF с тикером VNQ от Vanguard. Этот актив доступен только квалифицированным инвесторам на данный момент. В состав данного фонда входят инвестиции Vanguard в апартаменты, гостиницы, рестораны, офисную недвижимость. То есть довольно сильная диверсификация внутри сектора. Но это все же остается внутри недвижимости. Поэтому для тех, кто не хочет самостоятельно подбирать активы — можно использовать готовый портфель.

Для любопытных инвесторов, кому важен состав и наполнение инвестиционного портфеля показываю активы. Здесь широка диверсификация между разными типами строений и арендаторами. В целом данный класс финансовых инструментов давно популярен на Западе, но в СНГ пока нет. Санкт-Петербургская биржа периодически добавляет новые ETF фонды и акции из списка REIT. По статистике почти половина американцев инвестируют в фонды недвижимости. Это отличный способ получения пассивного дохода в долларах.

Хочу добавить, что РЕИТ акции отличный актив для наполнения инвестиционного портфеля, даже если у вас нет опыта инвестирования. Помимо Вангард еще крупнейший частный финансовый холдинг Blackrock предлагает свои ETF. Они тоже интересны и пользуются большим спросом у управляющих компаний. Конечно прямыми конкурентами остаются БПИФы и Finex ЕТФ для российского частного инвестора. Но большое разнообразие на фондовом рынке является позитивным фактором. Каждый для себя уже самостоятельно сможет выбирать наполнение своего портфеля, отталкиваясь от собственных потребностей.

Правильный способ инвестировать в ритейл

Я назвал Realty Income лучшей универсальной дивидендной акцией на рынке, и на то есть веская причина. Realty Income не только выплачивает щедрый дивидендный доход в размере 4, 2%, но компания выплачивает 579 последовательных ежемесячных дивидендов (это более 48 лет) и увеличивает свои дивиденды в 98 раз с момента листинга на NYSE в 1994 году.

Realty Income имеет портфель из более чем 5400 объектов недвижимости, большинство из которых занимают розничные арендаторы.

Теперь, прежде чем вы начнете бегать по холмам, услышав слово «розничная торговля», важно подчеркнуть, что не вся розничная торговля терпит крах со стороны Amazon, а также не все виды розничной торговли подвержены рецессии. Фактически, Realty Income специально инвестирует в отдельно стоящие торговые объекты, которые занимают арендаторы, устойчивые к электронной торговле и рецессии

Просто назвать несколько примеров от лучших арендаторов Realty Income:

• Walgreens

  (NASDAQ: WBA)

  является крупнейшим арендатором Realty Income и продает недискреционные товары. То есть людям нужны рецепты и другие товары, которые продает Walgreens, даже в трудные экономические времена. И люди обычно нуждаются в этих товарах своевременно, что делает бизнес устойчивым к электронной коммерции.

• Доллар генерал

  (NYSE: DG)

  и несколько других долларовых магазинов являются основными арендаторами Realty Income. Они предлагают товары со скидкой, которые часто лучше, чем можно найти в Интернете. Кроме того, в бизнесе есть недискреционная составляющая.

• LA Fitness и Life Time Fitness — это бизнес, основанный на услугах и опыте, который просто невозможно скопировать онлайн. Люди должны физически посещать эти предприятия, и здоровье / фитнес остается приоритетом для многих людей, даже во время резких спадов.

Мало того, что портфель арендаторов разработан, чтобы избежать этих основных факторов риска, но все арендаторы Realty Income находятся в чистом лизинге. Как правило, это означает, что арендаторы берут на себя обязательства по долгосрочному начальному сроку (15 лет или более) с ежегодным повышением арендной платы или эскалаторами, встроенными прямо в здание.

Кроме того, чистый лизинг перекладывает большую часть непредсказуемых расходов на владение недвижимостью на доходы от недвижимости. Арендаторы несут ответственность за налоги на имущество, страхование и большинство расходов на содержание. Доход от недвижимости просто устанавливает арендатора и год за годом получает предсказуемый, растущий доход.

Ведущий офис REIT для хороших и плохих времен

Boston Properties является одним из крупнейших владельцев и разработчиков офисной недвижимости в мире. Компания специализируется на офисных объектах класса А (высшего качества) и в настоящее время имеет портфель из 200 объектов недвижимости площадью 52 миллиона квадратных футов.

Стратегия компании проста — Boston Properties разрабатывает высококачественную офисную недвижимость на рынках с высоким спросом (не только Бостон, как следует из названия). Бостон действительно является крупнейшим рынком REIT, но компания также имеет крупные инвестиции в Нью-Йорке, Вашингтоне и Сан-Франциско.

Развитие свойств, в отличие от приобретения существующих, может быть отличным способом создания акционерной стоимости. Короче говоря, вообще дешевле построить недвижимость с нуля. Это создает лучшую доходность по стоимости, а также приводит к немедленной положительной справедливости, когда собственность завершена. На момент написания этой статьи, Boston Properties имеет 6, 6 млн. Кв. Футов пространства в своих трубопроводах для разработки или реконструкции, 85% которых уже сданы в аренду.

В дополнение к девелопменту, компания приобретает существующие объекты недвижимости, если считает, что может повысить стоимость.

Boston Properties также имеет хорошо диверсифицированную базу арендаторов, при этом ни один арендатор не составляет более 3, 3% дохода от аренды.

Один из моих любимых аспектов Boston Properties — это акцент на рециркуляцию капитала, то есть постоянную продажу ценных активов и реинвестирование в активы, создающие стоимость, для максимизации долгосрочной прибыли. В качестве упрощенного примера предположим, что вы потратили 1 миллион долларов на строительство нового объекта, стоимость которого после завершения составила 1, 5 миллиона долларов. Затем вы можете продать имущество и использовать 1, 5 миллиона долларов для строительства объекта стоимостью 2 миллиона долларов, и так далее, и так далее. После IPO в 1997 году Boston Properties потратила 14, 2 миллиарда долларов на приобретение, но получила 10, 4 миллиарда долларов от продажи имущества.

The Bottom Line

Investing in REITs can be a passive, income-producing alternative to buying property directly. However, investors shouldn’t be swayed by large dividend payments since REITs can underperform the market in a rising interest-rate environment.

Instead, it’s important for investors to choose REITs that have solid management teams, quality properties based on current trends, and are publicly-traded. It’s also a good idea to work with a trusted tax accountant to determine ways to achieve the most favorable tax treatment. For example, it’s possible to hold REITs in a tax-advantaged account, such as a Roth IRA.

Фонды REIT: что они собой представляют?

REIT представляют собой трастовые инвестиционные фонды. По своей сути они похожи на публичные американские компании, акции которых торгуются на бирже. Траст получает в распоряжение деньги, вложенные инвесторами, каждый инвестор имеет определенную долю в доходах компании, исходя из размера внесенных средств. Акции REIT свободно обращаются на фондовом рынке. Главное отличие этого актива — то, что объектом управления, владения или инвестиций является недвижимость. 

Инвестиции в недвижимость обычно связаны с большими финансовыми вложениями, но фонды REIT позволяют стать владельцем доли недвижимости, вложив сумму в несколько долларов. Именно столько стоят акции некоторых недорогих фондов.

Таким образом, каждый имеет возможность вложить деньги в зарубежный рынок недвижимости и получать доход в валюте (чаще всего — со сдачи этой недвижимости в аренду). Это не то же самое, что покупка квартиры в своем городе или стране: для покупки реального объекта потребуется крупная сумма, личное участие, и такой арендный бизнес трудно масштабировать, не имея многомиллионного капитала. С REIT можно запустить арендный бизнес с небольшой суммой. Подробности смотрите в видео:

Акции таких компаний представлены в разных странах, наиболее популярны фонды недвижимости в США.

Особенности REIT

Так как статус REIT предполагает работу с недвижимостью, есть определенные требования для получения этого статуса. 

Прежде всего, не менее 75% от своего дохода компания должна получать от сделок с недвижимостью: аренда, продажа, финансирование и прочее. Второе обязательное условие: не менее 75% активов должны быть вложены в недвижимость. Третье условие: не менее 90% от своего дохода компания должна выплачивать в виде дивидендов. Четвертое — половина акций фонда не могут принадлежать менее чем 5 акционерам.

Многие фонды отдают практически 100% дохода на дивиденды, чтобы значительно снизить налоговую нагрузку.

Еще одна важная особенность — REIT не должны платить налог на прибыль.

Классификация REIT

Выделяют три основных типа компаний, в зависимости от способа получения дохода:

• долевые,
• ипотечные,
• гибридные.

Основная стратегия долевых компаний состоит в том, чтобы работать как управляющая компания объектов недвижимости, которые приобретены на средства дольщиков REIT. Основным источником прибыли выступает арендная плата. Таких фондов — абсолютное большинство. 

Как понятно из названия, ипотечная стратегия связана с кредитованием в сфере недвижимости. В данном случае фонд не становится собственником объекта недвижимости или его доли, а является кредитором собственника через ипотеку, займ или выкуп закладной. Компания получает доход от выплат заемщиков.

Гибридные компании могут применять обе стратегии одновременно в определенной пропорции.

Представленная классификация является наиболее часто применяемой. Также можно классифицировать фонды и по сфере деятельности недвижимости (жилая, торговая, склады, офисы и прочее),